Stan surowy vs stan deweloperski – co obejmują i na co uważać?

Planowanie inwestycji zaczyna się od zrozumienia, jakie prace zawiera stan surowy oraz stan deweloperski. Poniżej wyjaśniamy różnice, zakres robót i typowe błędy, których warto uniknąć.

Czym jest stan surowy?

W praktyce to etap, na którym budynek ma już kluczowe elementy konstrukcyjne:

• fundamenty i izolacje,
• ściany nośne/działowe, stropy,
• dach z pokryciem,
• ewentualnie stolarka (w wersji „zamkniętej”).

Na co uważać: geodezja i posadowienie, poprawne zbrojenie, mostki termiczne, detale dachu (obróbki, wentylacja).

Co obejmuje stan deweloperski?

To przygotowanie obiektu do indywidualnego wykończenia:

• instalacje (elektryczna, wod-kan, grzewcza),
• tynki wewnętrzne, wylewki/podkłady, ocieplenia,
• montaż okien/drzwi, bramy (jeśli dotyczy),
• przygotowane podejścia pod ceramikę i wyposażenie.

Na co uważać: zgodność instalacji z projektem, spadki i dylatacje, szczelność i próby ciśnieniowe, równość tynków i wylewek.

Harmonogram w pigułce

1. Przygotowanie projektu i formalności.
2. Roboty ziemne i fundamenty.
3. Ściany/stropy/dach – stan surowy.
4. Instalacje i prace mokre – stan deweloperski.
5. Wykończenia i montaż wyposażenia – pod klucz.

7 najczęstszych błędów (i jak im zapobiegamy)

• Brak koordynacji branż → koordynator prac i wspólny harmonogram.
• Oszczędności na izolacjach → materiały o potwierdzonych parametrach.
• Zbyt szybkie tempo prac mokrych → kontrola wilgotności i przerw technologicznych.
• Zmiany „na budowie” bez aktualizacji projektu → zatwierdzanie zmian i rysunki warsztatowe.
• Niedoszacowanie instalacji → przegląd mocy, rezerw i punktów przyłączeń.
• Błędy w dachu → odbiór detali i wentylacji.
• Brak protokołów prób → testy i dokumentacja powykonawcza.

Checklista odbioru etapu

• protokoły prób instalacji,
• pomiary równości/odchyłek,
• potwierdzenie materiałów (deklaracje/etykiety),
• dokumentacja zdjęciowa newralgicznych miejsc.